임대수익률 계산식
연 순수익 = 월세 × 12 − 연간 경비 − 대출 이자(대출금 × 금리)
임대수익률 = 연 순수익 ÷ 실투자금 × 100
5억 원짜리 상가를 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원에 임대하면 연 월세 3,000만 원, 실투자금 4.5억 원이라 대출 없이는 약 6.67%입니다.
대출을 쓰면 수익률이 올라갑니다
대출금리가 임대수익률보다 낮으면 같은 월세로 실투자금이 줄어 수익률이 올라갑니다. 반대로 금리가 더 높으면 수익률이 떨어집니다.
이 계산기가 빼놓은 것
공실, 취득세·중개수수료 같은 매입 비용, 소득세와 종합부동산세는 반영하지 않았습니다. 취득세는 취득세 계산기, 중개수수료는 중개보수 계산기에서 구해 매입가에 더해 보세요. 보유세처럼 해마다 드는 돈은 연간 경비에 넣으면 됩니다.
대출을 쓰면 수익률이 어떻게 달라질까
매입가 5억원, 보증금 5,000만원, 월세 250만원인 건물을 대출 없이 사면 수익률은 약 6.67%입니다. 같은 건물을 대출 2억원(금리 4%)으로 사면 연 이자는 800만원이고, 연 순수익은 3,000만원 − 800만원 = 2,200만원입니다. 실투자금은 5억원 − 5,000만원 − 2억원 = 2.5억원이라 수익률은 8.8%로 올라갑니다.
| 상황 | 연 순수익 | 실투자금 | 수익률 |
|---|---|---|---|
| 대출 없음 | 3,000만원 | 4.5억원 | 6.67% |
| 대출 2억 (4%) | 2,200만원 | 2.5억원 | 8.8% |
| 대출 2억 + 공실 1개월 | 1,950만원 | 2.5억원 | 7.8% |
대출 비율이 높을수록 변동에 민감합니다
대출금리가 오르거나 공실이 생기면 순수익이 크게 줄어듭니다. 위 표에서 공실 한 달만 생겨도 수익률이 1%p 떨어집니다. 대출을 쓸 때는 금리 변동과 공실 가능성을 넣어서 여러 번 계산해 보세요.
자주 묻는 질문
보증금은 왜 빼나요?
보증금은 임차인이 맡긴 돈이라 실제로 내 돈이 들어간 금액에서 빠집니다. 보증금이 클수록 같은 월세로도 수익률이 높게 나옵니다.
취득세는 어디에 넣나요?
취득세와 중개수수료는 한 번만 내는 비용이라 매입가에 더해서 입력하면 더 현실적인 수익률이 나옵니다.
임대수익률은 몇 %가 좋은가요?
정해진 기준은 없습니다. 지역, 건물 종류, 대출금리와 공실 위험에 따라 달라서 같은 조건의 다른 매물과 비교해서 판단하세요.
공실은 어떻게 반영하나요?
공실 기간만큼 월세 합계를 줄이거나, 예상 공실 손실을 연간 경비에 넣어 계산하세요.